De longues recherches vous ont permis de trouver votre bien idéal à louer. Bravo ! Vous devez maintenant signer un bail de location. Également appelé contrat de location, ce document vous lie au propriétaire par une série de droits et d’obligations. Quelles sont les modalités d’écriture du contrat ? Quels sont les éléments à y inscrire obligatoirement ? Pretto, courtier immobilier en ligne et expert du prêt décortique pour vous le bail locatif.
Il est conseillé de rédiger le contrat par écrit
Le contrat de bail doit être rédigé en deux exemplaires minimum, qui doivent être signé par le ou les locataires, ainsi que le propriétaire. Iil est conseillé de s’inspirer des modèles de contrats que vous trouverez facilement en ligne ou dans certaines librairies. Pour une habitation à usage de résidence principale, il est obligatoire de se conformer au bail type. Si vous êtes encore hésitant, contactez un avocat ! Il pourra vous rédiger un contrat. De plus, le recours à un notaire est obligatoire si la durée initiale de votre contrat de location est supérieure à 12 ans. Dans ce cas, il faut en effet publier le bail au service de la publicité foncière, ce qui demande un établissement d’acte authentique auprès du notaire.
L’établissement d’un bail verbal est une autre option. Les baux verbaux sont valides dans certains cas, mais problématiques en cas de litige car il n’y a pas de preuve quant à la durée du bail, par exemple. Par sécurité, il est conseillé de rédiger un bail écrit.
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Ayez en tête les informations obligatoires
Les informations que vous devez obligatoirement renseigner sur le contrat de bail ont trait aux parties du contrat, au logement et au loyer.
Ainsi, le contrat doit afficher votre nom et votre adresse, ainsi que celui ou ceux de vos locataires. De plus, les dates d’entrée en vigueur et de fin du bail doivent être explicitées.
Les informations relatives au logement comprennent la consistance de celui-ci, sa destination, sa description, la nature et le prix des travaux à mener depuis la location précédente. Enfin, la surface habitable du logement doit-être renseignée. Cela est particulièrement important, puisque son absence ou une erreur dans son calcul peuvent indure le locataire à exercer une pression juridique afin de réduire son loyer.
Les détails relatifs au loyer, à inscrire obligatoirement dans le contrat incluent le montant de ce loyer, et son mode de règlement. De plus, il faut expliciter la montant du loyer versé par le locataire précédent. Si un dépôt de garantie est à prévoir, il doit figurer dans le contrat. Enfin, certaines municipalités demandent la mention d’informations supplémentaires, par exemple le prix du complément de loyer à Paris.
Comment déterminer la durée du bail ?
La durée minimale du bail de location est fixée par la loi, et dépend des caractéristiques du bien loué. Elle s’élève :
- À 1 an si le logement loué est meublé
- À 3 ans si le logement loué est vide
- À 6 ans si le bailleur est une institution (banque, assurance…)
Bon à savoir : la durée du bail pour un bien vide peut être inférieure à 3 années : il s’agit alors d’un bail à courte durée. Afin de justifier cette réduction de la durée du bail, le propriétaire doit avoir de bonnes raisons (privées ou professionnelles) qui le contraignent à reprendre le bien avant l’expiration des trois années. À titre d’exemple, le propriétaire peut souhaiter s’installer dans le logement pour sa retraite qui arrive dans moins de 3 ans. La raison doit toujours être explicitée dans le contrat pour justifier la durée anormalement courte du bail.
Comment renouveler (ou non) le bail ?
Les contraintes applicables au renouvellement du bail varient selon la catégorie du logement (meublé ou vide).
Si le bien immobilier est vide, alors le bail peut être renouvelé pour 3 années supplémentaires si vous donnez votre accord, ou bien reconduit automatiquement. Dans tous les cas, vous avez la possibilité de donner congé au locataire pour suspendre tout renouvellement du bail.
Si le logement est meublé et que la durée du bail est égale à la durée minimale fixée par la loi (1 an), alors le bail est reconduit automatiquement sauf si vous donnez congé. Si le bail dure 9 mois (dans le cas de certaines locations aux étudiants par exemple) alors le renouvellement est impossible : il prend fin automatiquement, et il vous faudra signer un nouveau bail même si vous gardez le même locataire.
Pour conclure :
- Le bail est un contrat qu’il vaut mieux conclure par écrit
- Certaines informations relatives aux parties, au logement et au loyer sont obligatoirement à inscrire dans le contrat
- La durée minimale du bail varie en fonction du type du bien (meublé ou vide) et de la nature du bailleur. De même, les conditions de renouvellement du bail varient selon le type de bien.