Elément indispensable d’un déménagement et d’un changement de domiciliation, l’état des lieux de sortie est aussi important pour le propriétaire bailleur que pour le locataire. Pour l’un, c’est l’assurance de vérifier que son logement est restitué en bonne condition ; pour l’autre, il s’agit de récupérer la caution versée au début de la location. Alors, que faut-il savoir sur cette annexe obligatoire ? On vous explique tout dans cet article !

A quel moment faire un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie, contrairement à celui qui s’effectue à l’arrivée du locataire dans le logement, doit être effectué lorsqu’il rend les clés au bailleur et qu’il part pour une autre domiciliation. A cette occasion, la condition de l’appartement ou de la maison est examinée en la présence des locataires et du propriétaire. Le document est produit en plusieurs exemplaires, à savoir un pour chaque locataire et une copie pour le propriétaire.

Allant bien au-delà d’une simple formalité administrative, cela constitue la base sur laquelle les derniers échanges entre les deux parties auront lieu, et les derniers comptes seront réglés.

Comment rédiger ce document ?

Les règles qui régissent la rédaction d’un état des lieux de sortie sont encadrées par le décret n° 2016-382 de mars 2016 de la loi Alur. Ce décret introduit un certain nombre de mentions légales obligatoires pour que le document soit considéré comme valide et officiel. Voici la liste des indications devant impérativement y figurer :

  • La nature du document : ici, l’état des lieux de sortie
  • La date du constat
  • Les coordonnées du locataire
  • Les coordonnées du bailleur
  • Les signatures des deux parties

Il est important de prêter une attention toute particulière au vocabulaire employé lors de la rédaction. En effet, deux synonymes peuvent être interprétés différemment et un terme peut engendrer des coûts supplémentaires pour des réparations qui n’auraient pas lieu d’être si un autre mot était employé. Par exemple, un sol « usé » marque une usure naturelle, quand un sol « endommagé » marque la responsabilité du locataire.

Notez par ailleurs que rédiger un état des lieux de sortie ne nécessite aucun paiement, et ce même s’il est à l’initiative d’une agence immobilière. Le seul coût supplémentaire autorisé par la loi est celui provoqué par l’intervention d’un huissier de justice, dont les frais doivent être partagés entre les deux parties. Le montant varie en fonction de la surface de l’habitation concernée.

Les notions de vétusté et d’usure normale d’un logement

Concrètement, il est n’est pas possible au propriétaire d’utiliser la caution pour réaliser des travaux visant à embellir le logement, ou bien pour remplacer des parties de l’habitation étant considérées comme vétustes. Là encore, le statut du locataire est protégé par la loi, celle-ci stipulant clairement que ce n’est pas à lui de financer les dégradations découlant d’une usure normale du logement.

Cette usure naturelle provient directement du temps passé dans l’habitation, et n’a rien à voir avec la responsabilité des locataires. Pour faire la distinction, il est possible de réaliser une « grille de vétusté » avant la signature du contrat de location, comme prévu par le décret n° 2016-382 de mars 2016.

Cette grille de vétusté doit être sélectionnée parmi celles qui bénéficient d’un accord collectif de location. Cela est également valable même si l’habitation n’appartient pas au périmètre géographique de cet accord. De manière plus générale, locataires et propriétaires doivent garder à l’esprit certaines règles simples : on considère par exemple que la durée de vie moyenne d’une moquette est de sept années, quand elle est de dix ans pour une peinture, une tapisserie, et de cinq ans pour des équipements.

Il est par ailleurs possible de réaliser un « pré » état des lieux de sortie, quelques jours au préalable, pour identifier les petits éléments à réparer et étant à la charge des occupants des lieux. Cela permet d’assouplir le montant final.

Tout savoir sur la caution

Une fois que l’état des lieux de sortie est réalisé, il doit être comparé à celui d’entrée. Si aucune différence notable n’est constatée, alors le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie (la caution) à son locataire. Il a un mois à compter de la restitution des clés pour ce faire.

En revanche, en cas de différence entre les deux documents, alors le bailleur peut conserver pendant deux mois la partie de la caution devant servir à résoudre les problèmes constatés. Il a également deux mois pour lui rendre la portion non retenue.

Le locataire peut contester les retenues avancées par leur propriétaire. Ce dernier doit donc avancer des preuves permettant de justifier les montants retenus. Dans le cas où même à l’issue d’une discussion, il n’est pas possible de parvenir à un accord à l’amiable, il faut alors recourir à la commission départementale de conciliation pour trouver une solution. Enfin, si là encore aucun accord n’est trouvé, c’est vers la justice que les deux parties devront se tourner.

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