Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le bailleur est tenu d’annexer au contrat un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires. Quels sont ces documents, quel est leur poids juridique et leur utilité pour le propriétaire ? Voici quelques précisions sur les droits et les devoirs de chacun.

Zoom sur les diagnostics immobiliers obligatoires de base

Tout comme les ventes immobilières, un bail de location implique des évaluations concernant l’état du logement. Deux diagnostics immobiliers obligatoires doivent impérativement être effectués pour louer un logement vide ou meublé, à savoir :

  • L’état des risques naturels et technologiques : instauré en juillet 2003, ce document est obligatoire lorsque le bien immobilier loué est situé soit dans une commune dans une zone de sismicité de niveau supérieur à 2, soit dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il s’agit d’une évaluation de la consommation d’énergie et de l’impact d’une habitation sur les émissions de gaz à effet de serre. Ce document s’inscrit dans un contexte de politique énergétique à l’échelle européenne. Il participe à réduire la consommation énergétique des bâtiments.

Quelle est la liste des documents obligatoires ?

En respectant la légalité en matière de diagnostics immobiliers obligatoires, les bailleurs comme les locataires s’évitent des litiges juridiques inutiles. D’autres documents doivent être réalisés au moment de la signature d’un bail locatif :

  • L’état de l’installation intérieur d’électricité : découlant directement de la loi Alur, cette vérification doit permettre d’assurer la sécurité des occupants et de leurs biens. Cet état doit être annexé au bail de location à partir du moment où l’installation électrique de l’habitation a plus de quinze ans. Il répertorie les appareils électriques et les décrit en fonction des exigences de sécurité.
  • Le diagnostic gaz : provenant également de la loi Alur, cet état concerne les installations de gaz effectuées depuis plus de quinze ans. Il doit permettre de vérifier les appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, ainsi que l’état de la tuyauterie fixe et de ses accessoires. L’aménagement des aérations et de l’évacuation des combustibles doit également y figurer.
  • Le constat des risques d’exposition au plomb : ce document s’inscrit dans une volonté de l’état de lutter contre le saturnisme, par intérêt de santé publique. Le constat des risques d’exposition au plomb renseigne sur la concentration en plomb dans les revêtements (peintures, papiers peints, tapisseries) ainsi que sur son état de conservation. Seules les parties privatives de l’habitation sont concernés, ce qui inclut entre autres les revêtements extérieurs.

Quelles sont les spécificités de ces obligations ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être donnés au locataire lorsque le bail locatif est signé. Leur réalisation doit donc s’effectuer au préalable. Ils peuvent être transmis sous format papier en annexe du bail locatif, ou bien de manière dématérialisée par e-mail, par exemple. Dans le cas où il n’a pas été possible de transmettre ces documents au moment de la signature du contrat de location, il importe de les envoyer au locataire dans les jours suivants.

Les états de performance énergétique, de gaz, d’électricité et d’exposition au plomb doivent être réalisés par un professionnel expert certifié. Il peut aussi procéder aux états des risques naturels et technologiques.

Le diagnostic amiante, quant à lui, n’est pas obligatoirement annexé au contrat de location. Néanmoins, il doit pouvoir être transmis au locataire sur demande. Seule exception à cela, les maisons individuelles d’habitation. En d’autres termes, en pratique, le diagnostic amiante s’avère quasiment impératif.

Avec des baux numériques, ces diagnostics immobiliers obligatoires ne changement pas : ils demeurent nécessaires au moment de la signature.