L’état des lieux est une annexe obligatoire et primordiale du contrat de bail, vous trouverez dans cette section des modèles d’état des lieux conforme à la loi Alur et à jour de la loi Elan. 

Tous nos modèles d’état des lieux sont en téléchargement gratuit ! 

Etat des lieux

Les modèles d’état des lieux proposés en téléchargement sont conformes à la réglementation en vigueur en 2019. (Mis à disposition par Jelouebien.com)

Après la signature du bail, la réalisation de l’état des lieux est un autre moment crucial dans la vie d’une location immobilière. La précision des constats faits lors de sa réalisation permet d’éviter bon nombre de conflits entre bailleur et locataires et d’améliorer les rapports locatifs. On ne le dira jamais assez un constat d’état des lieux doit être réalisé très minutieusement et en prenant tout le temps nécessaire.

Quand doit-on réaliser un état des lieux ?

Il faut faire un premier état des lieux lors de la remise des clés au locataire (état des lieux d’entrée). Celui-ci doit porter sur toutes les parties privatives mises à disposition du locataire dans le cadre de son bail de location. Une autre état du bien doit être réalisé à la sortie du locataire en fin de bail. On parle alors d’état des lieux de sortie. Cet acte met fin officiellement au contrat de location et le locataire doit à cette occasion remettre au propriétaire bailleur toutes les clefs du logement (porte d’entrée, boîte aux lettres, entrée résidence…) de ses dépendances (garage, cave…).

Le locataire a dix jours après son entrée pour demander à compléter l’état des lieux et un mois après le début de la période de chauffe pour ce qui concernant les équipements de chauffage.

A quoi sert un état des lieux ?

Cet acte permet d’apprécier l’évolution de l’état d’un bien mis en location et de pouvoir facturer s’il y a lieu les frais de remise en état au locataire qui serait responsable de dégradations ou de détériorations dans le logement et ses annexes. A noter toutefois que le propriétaire ne peut pas facturer au locataire les travaux rendus nécessaire par la vétusté.

Quelles sont les mentions obligatoires ?

La loi Alur est venue complétée la loi du 6 juillet 1989 en 2016 par un décret qui liste les mentions qui doivent obligatoirement être présentes sur un état des lieux pour qu’il soit conforme, sans toutefois rédiger un modèle type comme c’est le cas pour un contrat de bail. Il y a bien sûr les nom, prénom, adresse des parties concernées par le bail de location et l’adresse du bien objet du bail. Le document doit indiqué s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou d’un état des lieux de sortie ainsi que sa date de réalisation et un relevé des compteurs d’énergie à cette date (eau, électricité, gaz) afin de déterminer la consommation attribuable au locataire. La relève des compteurs est importante, elle permet en autre de calculer le montant de la régularisation des charges locatives que doit acquitter le locataire à son départ.

Ensuite, la partie la plus fastidieuse est la description précise de chaque élément et équipement (murs, plafonds, menuiseries, huisserie, lavabos, WC, plaque de cuisson…), pièce par pièce. On peut être tenté de passer rapidement sans trop passer de temps à décrire avec minutie les états des différentes pièces. Cela est une erreur car c’est un risque important de litige en sortie. Certains modèles proposées sont très succincts et tiennent parfois sur une simple page. Croire que cela est suffisant et vous permet de gagner du temps est une fausse bonne idée. Le locataire va passer du temps dans votre bien, peut-être des années. Si vous n’avez pas été précis au départ, vous risquez de ne pas pouvoir prouver les dégradations causées et devrait les payer vous même. Des modèles gratuits et conformes sont mis à votre disposition sur Jelouebien, ils sont conçus pour vous permettre de réaliser un état des lieux en bonne et due forme.

Pour un logement meublé, il faut joindre un inventaire détaillé du mobilier.

Pour l’état des lieux de sortie, quelques mentions supplémentaires sont à prévoir telles que le rappel de la date de réalisation du constat d’entrée (afin de calculer le taux de vétusté applicable, voir grille de vétusté) et la nouvelle adresse du locataire.

Etat des lieux d’entrée et de sortie doivent être faits sur des documents permettant un comparaison facile ou idéalement sur un document unique.

L’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire que chaque partie doit y participer et, il n’est peut être pas utile de le préciser, mais bien entendu chaque partie doit le signer. Un document réalisé unilatéralement n’aurait pas de valeur juridique.

Faut-il joindre des photos à l’état des lieux ?

Le législateur n’a pas prévu cette obligation dans la loi. Vous n’avez donc pas nécessairement à prendre des photos pour les joindre à votre état des lieux. Cependant, comme dit le proverbe, une photo vaut mieux que mille mots ! Avec les smartphones et les tablettes, il est très facile aujourd’hui de prendre quelques photos et d’aller faire développer avant de les faire dater et signer au locataire pour les annexer au document standard. Vous pouvez même grâce aux applications d’état des lieux réaliser un état des lieux numérique. Le décret de 2016 prévoit la possibilité de remettre le document à chacune des parties en main propre ou de manière dématérialisée, par e-mail par exemple. L’application Jelouebien permet cela : vous réalisez votre état des lieux sur votre téléphone ou votre tablette, indiquez vos commentaires, prenez des photos puis signer, vous et le locataire, directement sur l’appareil avant que le document soit transmis par e-mail à chacun.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

Au même titre que le diagnostic de performance énergétique, l’état des lieux est une annexe obligatoire du contrat de location. Toutefois la loi ne prévoit pas de pénaliser judiciairement l’absence de constat d’état des lieux. Néanmoins, faire l’impasse sur l’état des lieux n’est pas dénué de conséquences pour autant.

Les conséquences de l’absence d’état des lieux d’entrée :

    • Du fait du propriétaire : si malgré la mise en demeure du locataire de réaliser un état des lieux d’entrée, le propriétaire refuse de faire celui-ci, il ne pourra pas mettre en cause la responsabilité du locataire en cas dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, sauf à prouver que le logement était en bon état de réparations locatives à l’entrée du locataire.

    • Du fait du locataire : si le locataire refuse de faire un état des lieux d’entrée, il sera considéré qu’il a reçu le logement en bon état général et devra par conséquent rendre le logement en bon état des réparations locatives, sauf à prouver que les dégradations étaient préexistantes ou sont dues à la vétusté.

    • Du fait de la négligence du propriétaire et du locataire : le locataire sera tenu de restituer le logement en bon état de réparations locatives et les travaux n’entrant pas dans le champ des réparations locatives seront à la charge du bailleur. Si l’une ou l’autre des parties estime que la responsabilité de réparations ne doit pas lui être imputée, elle devra pouvoir en apporter la preuve.

Un état des lieux de sortie doit être établi dans les mêmes dispositions que celui de l’entrée, notamment libéré du mobilier du locataire. En cas de refus de l’une des parties de réaliser l’état des lieux de sortie, l’autre partie pourra faire appel à un huissier de justice qui convoquera les deux parties au moins sept jours à l’avance. Les frais d’huissier sera supporté pour moitié par le propriétaire et pour moitié par le locataire. Si le jour fixé par l’huissier de justice, le locataire est absent à l’état des lieux, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance qui désignera un huissier chargé de réaliser l’état des lieux de sortie et de récupérer les clés auprès du locataire.

Une fois l’état des lieux de sortie fait, le bailleur a un mois pour procéder à la restitution du dépôt de garantie s’il n’y a pas de dégradations et deux mois si des détériorations sont constatées et ne sont pas la conséquence d’une usure normale. En cas de mésentente sur les responsabilité, locataire ou propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation.

S’il y a une caution solidaire au bail, et que l’acte de cautionnement le prévoit, le bailleur peut exiger du ou des garants qu’ils participent au paiement des frais de remise en état.

Quand un état des lieux doit-il être réalisé ?

Un état des lieux doit être fait lorsque qu’un locataire démarre la location d’un bien, lors de la remise des clés, (état des lieux d’entrée) et lorsqu’il termine cette location (état des lieux de sortie). Si l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradations dues au locataire, le bailleur a alors un délai qui ne doit pas excéder 1 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. En revanche, s’il y a des détériorations, le propriétaire a jusqu’à 2 mois pour rendre au locataire son dépôt de garantie, après avoir éventuellement procédé à une retenue sur celui-ci pour les frais de remise en état.

Quelles sont les règles applicables pour réaliser un état des lieux ?

Pour être valable un état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire, ou de leur représentant dûment habilité. Il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires telles que les nom, prénom, adresse du bailleur et du locataire, l’adresse précise du logement, l’état détaillé des parties à usage privatif du locataire.

Le logement doit être exempt des effets du locataire tant lors de l’état des lieux d’entrée que lors de la sortie. Il doit se dérouler dans des conditions de luminosité suffisantes permettant d’apprécier l’état général du bien.

Le décret sur l’état des lieux destiné à améliorer les rapports locatifs précise que les états d’entrée et de sortie doivent réalisés sur un document similaire permettant une comparaison facile. L’idéal est de réaliser les deux états des lieux sur un document unique quand le modèle le prévoit.

Bien que cela ne soit pas obligatoire, il peut être judicieux de prendre des photos que l’on annexe au constat d’état des lieux.

A noter que l’état des lieux peut être remis en main propre ou de manière dématérialisée.

Quelles sont les démarches concomitantes  ?

Lors de l’état des lieux, il faut relever les compteurs d’électricité, de gaz et d’eau. Cela permet de mesurer la part de consommation imputable au locataire. 

Dans la majorité des cas le locataire devra ouvrir un contrat d’électricité à son nom. Il en sera de même pour l’eau et le gaz si le logement y est raccordé.

Que se passe-t-il en cas de non réalisation de l’état des lieux ?

Selon qu’il s’agit de l’état des lieux d’entrée ou de l’état des lieux de sortie, son absence peut avoir des conséquences différentes.

Absence de l’état des lieux d’entrée

Si cela est dû à la négligence ou à la volonté des deux parties, le locataire sera réputé avoir reçu le logement en bon état des réparations locatives. Il devra donc le rendre dans un état similaire, exception faite de la vétusté. 

Absence de l’état des lieux de sortie

Si aucun état des lieux de sortie n’a été fait sans que l’une ou l’autre des parties n’ait exigé sa réalisation par une mise en demeure de l’autre partie, il sera considéré que le locataire a rendu le logement dans un état conforme à celui qu’il l’avait reçu.

Dans quel cas faut-il faire appel à un huissier ?

Il est possible de faire à appel à un huissier de justice pour faire constater un état des lieux. Si l’une des parties refuse de rédiger un état des lieux, l’autre partie pourra saisir un huissier. Le coût de l’intervention de l’huissier sera supporté pour moitié par chacune des parties.