Ce modèle de contrat de location, issu du bail type instauré par la loi Alur de 2014, est adapté pour les propriétaires bailleurs mettant en location un logement non meublé.

Principales caractéristiques : 

  • Le logement doit être utilisé comme résidence principale par le locataire
  • La durée minimale du bail est de 36 mois si le bailleur est une personne physique et 72 mois si le bailleur est une personne morale (SCI par exemple).
  • Le montant du dépôt de garantie est au maximum égal à 1 mois de loyer hors charges
  • Le loyer peut être révisé une fois par an selon l’évolution de l’IRL publié par l’Insee tous les trimestres.

Pourquoi rédiger un contrat de bail de location vide ?

Un bail de location vide doit être établi lorsqu’un propriétaire bailleur réalise la mise en location d’un logement. On parle de location vide quand le propriétaire ne fournit pas de mobilier. Contrairement à un bail meublé, c’est le locataire qui va amener ses effets personnels pour garnir le logement.

Que doit contenir le contrat de location ?

Le contrat de location doit contenir toutes informations concernant les signataires du bail : 

  • – nom, prénom et adresse du bailleur et, de manière facultative, l’adresse email,
  • – préciser s’il s’agit d’un personne physique ou d’un personne morale (c’est-à-dire un société SCI, SARL, SAS…). Ce dernier point est important car si le bailleur est une personne morale la durée minimale du bail est portée de 3 ans à 6 ans,
  • – nom, prénom et adresse des locataires qui seront titulaires du bail, éventuellement leur adresse email,
  • – adresse précise du logement : pour l’adresse il convient d’indiquer le numéro de rue, la rue, la ville et également, s’il y a lieu, le bâtiment, l’étage et le numéro de porte,
  • – consistance du logement : le bail doit décrire précisément ce que loue le locataire. Surface habitable du logement, nombre de pièces, année de construction, type de chauffage, dépendances privatives, équipements communs (local poubelle, interphone…)
  • – date d’effet du bail,
  • – montant du loyer principal,
  • – montant des charges provisionnelles,
  • – modalités de révision du loyer,
  • – date de paiement du loyer,
  • – montant du dépôt de garantie.

Les clauses à prévoir

Le contrat de location peut prévoir certaines clauses facultatives mais certaines sont primordiales pour aider le propriétaire à récupérer son logement si le locataire ne paie pas correctement son loyer. Au contraire, certaines clauses sont interdites, elles sont dites « clauses abusives ».

Clause de résolutoire

La clause résolutoire prévoit les conditions de résiliation du bail avant son terme si le locataire ne paie pas son loyer, n’use pas paisiblement du logement ou ne satisfait pas à son obligation d’assurance locative. L’acquisition de la clause résolutoire ne peut se faire qu’en respectant une procédure stricte. Le bailleur doit notamment préalablement à toute action judiciaire faire, par exemple, délivrer un commandement de payer par un huissier dans le cas d’impayés. Si au terme du commandement de payer (2 mois pour un impayé, 1 mois pour un défaut d’assurance) le locataire n’a pas régularisé sa situation, le propriétaire pourra assigner le locataire au tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. 

Clause de solidarité

La clause de solidarité permet au bailleur d’exiger la totalité du loyer de n’importe lequel de titulaires du bail ou de ses garants. Cela permet de réclamer le paiement total du loyer à un locataire si un des colocataires ne paie plus son loyer ou est insolvable.

Les clauses abusives interdites

Le bailleur n’a pas le droit de prévoir des clauses réduisant la liberté « normale » du locataire. Voici une liste non exhaustive des clauses jugées comme abusives

  • – imposer un mode de paiement du loyer (comme le prélèvement automatique par exemple),
  • – refuser le fractionnement mensuel du loyer ou exiger un paiement d’avance supérieur à une période de location. Par exemple, si le paiement du loyer est prévu mensuellement, le propriétaire ne peut pas exiger du locataire le paiement de plusieurs mois de loyer d’avance,
  • – refuser la présence d’animaux domestiques (sauf chiens de catégories 1 et 2), 
  • – interdire au locataire de recevoir des visiteurs,
  • – autoriser l’accès du propriétaire au logement en l’absence du locataire et sans son autorisation.

Quelles annexes faut-il joindre au bail ?

Pour être conforme, le contrat de location doit être accompagné de certains documents, notamment : 

  • – un dossier de diagnostics immobiliers et de performance énergétique (DPE),
  • – un état des lieux d’entrée
  • – l’attestation d’assurance habitation du locataire,
  • – la notice d’information des droits et devoirs du locataire,
  • – pour un appartement en copropriété, un extrait du règlement de la copropriété.

Comment prolonger un contrat de bail arrivé à terme ?

Lorsqu’un bail d’habitation arrive à échéance, il peut soit être simplement reconduit de manière tacite pour la même durée que le bail initial, soit faire l’objet d’un renouvellement du bail qui pourra sous certaines conditions modifier les caractéristiques du contrat de location.

Comment mettre fin à un bail d’habitation ?

Il peut arriver que l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin au bail de location pour diverses raisons. Dans la majorité des cas la rupture du contrat de bail est à l’initiative du locataire mais il existe certains cas de figure où la résiliation du bail peut être à l’initiative du propriétaire. 

Résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut résilier assez facilement son bail. Il peut le faire à tout moment en respectant la durée du préavis : le préavis est normalement de 3 mois mais peut dans certains cas être ramené à 1 mois, comme dans les zones tendues ou si le locataire justifie d’une situation lui donnant droit à un préavis réduit.

Le locataire doit donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il demande à bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois, il doit en préciser le motif et apporter le justificatif dès cet envoi.

Résiliation du bail par le propriétaire

La résiliation du contrat de bail par le propriétaire est beaucoup plus difficile. En effet, seul un nombre restreint de cas permet au propriétaire de demander la résiliation du contrat de location.

En cours de bail, seule une résiliation judiciaire par constatation de la clause résolutoire peut permettre au bailleur de mettre fin au bail.

En revanche, certaines situations permettent au bailleur de ne pas renouveler le bail à son échéance.

C’est le cas si le propriétaire veut reprendre son bien pour l’habiter ou y loger un de ses proches (ascendant, descendant, conjoint).

Il peut également invoquer le fait de vouloir vendre le bien. Dans ce cas, il doit informer le locataire du prix de vente, et, ce dernier sera prioritaire pour se porter acquéreur.

Enfin, le propriétaire peut demander la résiliation du bail pour un motif légitime et sérieux tel que les troubles de voisinage, les retards de paiement du loyer récurrents, l’usage non conforme du logement…

Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Ce congé doit être composé de toutes les mentions obligatoires (par exemple, le motif) en recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier (à privilégier). Le congé doit être accompagné de la notice d’information si le motif est la reprise ou la vente du logement.